赴深圳、宁波、苏州地铁车辆段上盖物业开发考察的学习总结


一、考察项目简介

1、深圳地铁

深圳地铁的物业开发开展得较早,并且开发的项目较多,几乎所有的车辆段都进行了上盖开发。深圳地铁无论是开发项目的确立和管控还是管理部门对技术的标准控制都已经形成一定的定式和规则,可以参照学习,比如消防以及结构超限等。本次实地考察了前海车辆段、塘朗车辆段物业开发以及地铁金融科技大厦站城一体开发项目。

前海车辆段上盖物业开发结合白地形成整个城市综合体大型开发项目,上盖开发业态主要有金融服务的企业总部片区,体育运动场馆,绿化景观,小高层住宅片区以及幼儿园,盖边的白地还有高密度的商业和住宅开发。        

塘郎车辆段主要为住宅与公寓开发,上盖开发业态为小高层住宅,幼儿园以及学校的操场。

另外重点了解了横岗车辆段,长圳车量段上盖开发情况。横岗车辆段为双层停车场的上盖开发,第二层停车对结构的振动影响比较大,上盖开发的业态主要为绿化景观,配套商业和运动场地,住宅开发仅在一层停车列检的范围内。长圳车辆段目前正展现出车辆段上盖以后形成盖体造地的情况,等待着招拍挂以后就可进行后一步的商业开发。

2、宁波天童村车辆段

宁波天童村车辆段上盖开发结合周边的白地形成集商业住宅为主的TOD模式综合开发项目。盖体上的开发业态主要为车辆段厂前区生产办公、住宅、幼儿园、文体中心以及轨道公司职工宿舍。目前盖上物业开发住宅部分已经完全销售完毕。周边白地的住宅开发正在分期实施。                                  

3、苏州太平车辆段上盖开发项目由周边白地和上盖18层的住宅开发项目组成的TOD模式综合开发,是国内目前盖上开发高度较高的车辆段开发项目。

二、考察中对重点关注问题的学习总结

1、关于上盖物业土地出让程序、优惠政策支持、上盖开发合作模式,物业开发前期方案的建筑布局、业态设置等考虑因素。

a、地铁上盖物业开发研究工作起步较早,探索实践了自主式开发、代开发、协议型合作开发和法人型合作开发的模式,目前法人型合作开发模式用的比较多。特别已深圳地铁更具代表性。

b、宁波地铁是在考虑今后经济发展的基础上才确定进行上盖物业开发决策(2010年),决策时承担一定的风险。

c、苏州太平车辆段上盖开发时轨道公司进行的估算,如果仅靠盖上物业开发来平衡上盖盖体的投资增加,需要盖上开发的住宅售价接近每平方1.4万元(估算是按照盖上18层的住宅开发来进行的)。

d、上盖物业开发需结合周边地块房价情况综合决定,特别是昆明在没有房价强烈支撑的前提下,需认真研究成本与盈利的平衡。

2、关于上盖物业结构设计方面涉及的结构转换、结构处理方案及经验。

a、国内现在的上盖开发结构转换主要有梁式转换,板式转换,桁架转换,箱体转换。所考察三地的抗震设防烈度为6~7度。深圳所有的上盖物业开发高度控制在框架限高范围,为小高层住宅,采用梁式转换或者是部分桁架转换。

b、宁波天童庄车辆段也是盖上小高层住宅。按照框架结构来设计,采用梁式转换。

上述结构转换的优点为工程经济较好,超限不多,容易与审查的专家达成一致意见。

c、苏州太平车辆段采用箱体转换,盖上为18层的住宅。按照其设计单位的计算,在抗震设防8度地区类似的结构转换形式,盖上可以做到13层左右。

d、宁波在进行上盖开发时,出现规范调整抗震要求提高的情况。为避免这类情况,应尽量缩短上盖物业开发和盖下轨道交通建设之间的时间。

3、关于上盖物业减振降噪方面的考虑及经验。

深圳部分车辆段上盖物业开发以及宁波天童庄车辆段上盖物业开发时专门进行了盖上物业舒适度评价的研究,按照其研究以及目前投入使用的实际效果,普通地铁车辆段上盖开发除了在试车线,振动噪音一般情况不会对盖上物业造成影响。但是类似横岗车辆段双层车辆段并且采用桥建合一的结构形式,车辆运行振动直接传递到结构体,盖上的振动较大。因此,此部分上盖的物业开发业态仅局限于运动场地,绿化景观等。

4、关于上盖物业消防设计等经验

a、通过考察了解到车辆段上盖基本都是以盖体为分界,严格区分盖下的工业厂房性质和盖上的民用建筑性质。但是在其他消防的具体要求上,各地消防系统具体要求不近相同。因此,在方案阶段需及时同当地消防部门进行沟通落实。

b、苏州轨道公司只指出,在太平车辆段上盖开发时还可以将物质总库放在盖体下,但其后的胥口车辆段上盖开发时,消防系统要求物质总库必须独立放置于盖外。昆明地铁上盖开发在方案设计前需与消防部门对接明确。

c、绿地率的计算需要同规划局进行沟通,对于高大乔木的栽种处可以采用局部堆土造坡的形式。

三、考察后的思考与建议

1、车辆段上盖发开以后最大的受益者是周边的白地物业,车辆段上盖要同周边的白地开发合为整体一同开发,并尽量争取整体开发项目的绿地率以及容积率的政策支持。设计过程中注意加强排水及立体景观效果的设计。

2、车辆段和停车场一般地处偏僻,物业开发需要尽量就近引进地铁车站,并加强地铁与其他交通方式的接驳。

3、目前车辆段上盖开发一般都由地铁公司用地铁建设资金做好上盖体以后再进行招拍挂。拍地所得充抵原来的垫资以及建设期间的利息。若能尽早的引入社会资金,可以缓解地铁建设资金压力。杭州正在探索的政策改革可以有效的缓解这一问题。

4、车辆段盖上开发是商业行为,需要在项目的前期策划就引入商业的开发策划,积极协同配合。

5、建议昆明地铁上盖物业开发政策的可以参考《杭州市城市轨道交通上盖物业预留工程前期工程审批指导办法》,另外车辆段上盖开发对市容市貌,城市环境做出了贡献,也需要尽可能的去争取政策的支持和倾斜。


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